Fons de reserva de la Comunitat de Propietaris: com calcular-lo?

Avui gaudiràs d'una visió panoràmica d'una de les partides emblemàtiques del pressupost de la comunitat de propietaris: el "fons de reserva". Aquest ha de ser validat d'acord amb l'article 553-20.1 del Codi Civil Català: "La junta de propietaris s’ha de reunir, de manera ordinària, una vegada l’any per a aprovar els comptes i el pressupost (...)¹".
Catorze artícles abans, al 553-6.1², en referir-se al "fons de reserva" el legislador català escull deliberadament l'imperatiu. El missatge és nítid: incloure aquesta partida no és una opció, és una obligació.

 

Com es calcula el fons de reserva de la comunitat de propietaris?

 

Ets a nomes dues senzilles passes de calcular el fons de reserva de la comunitat de propietaris:

 

• Llegir l'article 553-6.1:

"En el pressupost de la comunitat ha de figurar una quantitat no inferior al 5% de les despeses comunes destinada a la constitució d’un fons de reserva".

 

•   Aplicar la formula per calcular el mínim legal del fons de reserva:

 

Import total de les despeses comunes pressupostades*5/100³.

 

Codi Civil Català i Codi Penal: doble barrera contra l'ús fraudulent del fons de reserva

 

La legislació vigent està preparada per impedir la teva indefensió davant eventuals usos indeguts del fons de reserva.

 

Codi Civil Català

 

La legislació catalana especifica característiques que fan fiscalitzables quatre paràmetres bàsics del fons de reserva:

a) Comptabilitat.
b) Disposició i autorització. 
c) Usos legals del fons de reserva.
d) Titularitat.

L'article 553-6.3 s'ocupa dels primers tres paràmetres, disposant que el fons de reserva ha de figurar de la següent manera dins d'una:

 

• "Comptabilitat separada i ha de dipositar-se en un compte bancari especial a nom de la comunitat. 

 

•  Els administradors només poden disposar d'ell, amb l'autorització de la presidència. 

 

• Per a atendre despeses de la comunitat imprevistos de caràcter urgent o, amb l'autorització de la junta de propietaris, per a fer front a les obres extraordinàries de conservació, reparació, rehabilitació, instal·lació de nous serveis comuns i seguretat, així com per a les quals siguin exigibles d'acord amb les normatives especials."

 

Al 553-6.2 s'aclareix qui és titular del fons de reserva:

 

"(...) És de tots els propietaris i el fons resta afectat a la comunitat sense que cap propietari tingui dret a reclamar-ne el retorn en el moment de l’alienació de l’element privatiu.
A més l'Administrador de Finques és un professional format per respondre les teves mediar davant conflictes.

 

Codi Penal

 

No ha estat suficient l'exhaustivitat del Codi Civil Català ni amb l'experiència de l'Administrador de Finques? Encara et resta el Codi Penal.
  
•    A l'artícle 253 tipifica el delicte d'apropiació indeguda.

En citem l'extracte més significatiu pel cas que ens ocupa:
"Seran castigats (...) els que, en perjudici d'un altre, s'apropiessin per a si o per a un tercer, de diners (...) que haguessin rebut en dipòsit, comissió, o custòdia."

•    Al 250 es fixen les penes per sancionar les dues conductes més semblants a la questió tractada: 

El delicte d'estafa es castiga amb penes de presó d'un a sis anys i multa de sis a dotze mesos, per exemple quan:

1. Recaigui sobre coses de primera necessitat, habitatges (...).
6. Es cometi amb abús de les relacions personals existents entre víctima i defraudador, o aprofiti aquest la seva credibilitat empresarial o professional.

 

Quan t'ajuda el fons de reserva

 

Un cop saps calcular el fons de reserva de la comunitat de propietaris i la llei et protegeix davant d'eventuals abusos és hora de preguntar-te: Quan m'ajuda el fons de reserva?

 

Quan es tracta de:

 

1. Finançar obres inajornables que sobrepassin el pressupost anual ordinari. La seva inexistència seria nefasta per tres motius:

a) Els propietaris estarien forçats a aprovar derrames elevadissimes per contractar aquestes actuacions vitals.
b) L'aprovació d'aquestes seria, probablement, impugnada. 
c) Aquest ambient conflictiu seria letal per a la convivència.

 

2. Invertir en la revaloració del teu patrimoni immobiliari

 

Quan una comunitat de propietaris aposta per:

• L'habitabilitat de l'edifici on viu: En aquest sentit, és imprescindible tramitar-ne la cèdula d'habitabilitat. Amb posterioritat, ho serà superar la Inspecció Tècnica de l'Edifici. Fer-ho ens assegura que no hi haurà patològies constructives⁴. 

 

•  La seva modernització d'acord amb les noves lleis vigents.

 

• L'accessibilitat universal⁵.

 

•  Adeqüar-lo a demandes aprovades en Junta.

El resultat tendirà a la revaloració dels productes immobiliaris dels arrendadors.

 

3. Impulsar el manteniment constant de l'edifici

 

Com a comunitat de propietaris esteu davant l'ocasió d'impulsar el manteniment constant de l'edifici. Amb aquest objectiu Grup Housfy ofereix contractar el servei de Facility Management.
Amb ell un arquitecte tècnic s'ocuparà de:

• Fer una exhaustiva avaluació de l'estat de l'edifici.
• Prescriure, a temps, les oportunes actuacions de manteniment i millora.
• Revisar l'efectiva i correcta realització d'aquestes.
• "El manteniment proactiu avui, minimitza la despesa demà!. És més pot ser que s'acompleixi la previsió de l'article 553-6.4: "Els romanents del fons de reserva de cada any s'acumulen en el fons de l'any següent."

Calcular el fons de reserva per la comunitat de propietaris és operatiu, però tenir-ne una visió de conjunt d'aquesta partida és el que t'aporta valor afegit.

 

^{1: A l'article 553-18 c) és on el legislador ordena: "Preparar els comptes anuals de l’exercici precedent i el pressupost". Al 553-19 epígraf d) s'estableix la competència de la Junta de Propietaris per a: "L’aprovació dels pressupostos i dels comptes anuals". Ens trobem davant dels dos preceptes que antecedeixen el 553-20-1 que mencionem al cos del text.
2: Artícle 553-6.1 del Codi Civil Català:"Al pressupost de la comunitat ha de figurar (...) una quantitat destinada a la constitució d’un fons de reserva".
3: En el rar cas que els propietaris voteu a la Junta un percentatge superior al mínim 5% legal. La formula del fons de reserva canviarà lleugerament: Import total de les despeses comunes pressupostades de la comunitat de propietaris*x/100. 
4:  Quan, desprès de l'Inspecció Tècnica de l'Edifici, l'aptitud és denegui o aquesta sigui provisional s'hauràn de fer les obres pertinents. Evidentment quan previàment compteu amb Facility Manager és molt probable que la Inspecció Tècnica de l'Edifici no requereixi treballs de gran impacte.
5: Les obres d'accessibilitat són adoptables per majoria simple dels vots, a demanda d'una persona discapacitada o d'una de setanta anys o més.}